2015년 10월 18일 일요일

부동산 취득세 신고는 이렇게!

1. 부동산을 취득하면 취득세를 신고납부 해야 합니다.
   부동산을 취득하면 취득한 날부터 60일 이내에 취득세를 신고납부 해야 합니다. 이때 적용해야 할 과세표준은 취득자가 신고한 가액이 되고, 신고한 가액이 시가표준액에 미달한 경우에는 시가표준액이 과세표준이 됩니다. 다만 다음 몇 가지 경우에는 사실상 취득가격이 과세표준이 됩니다.
○ 사실상 취득가격을 과세표준으로 하는 경우는 다음과 같습니다.
   ① 국가, 지방자치단체 등으로부터의 취득
   ② 외국으로부터 수입에 의한 취득
   ③ 법인장부, 판결문에 의해 취득가격이 입증되는 취득
   ④ 공매방법에 의한 취득
   ⑤ 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률 제27조에 의한 신고서를 제출하여 동법 제28조에 의하여 검증이 이루어진 취득

2. 취득세 신고시 가장 중요한 것은 과세표준을 결정하는 것입니다.
  취득세의 과세표준은 부동산 등 취득세 과세물건을 취득하기 위하여 지급한 직접비용과 간접비용을 합한 금액이 되며, 지금부터 취득세의 과세표준이 되는 비용들을 알아보도록 하겠습니다.
○ 취득가격에 포함되는 비용은 다음과 같습니다.
 ① 건설자금이자 등
   - 건설자금이자는 기업회계기준에 따른 회계처리방법(자산계정, 비용계정)에 관계없이 취득세 과세대상 물건 취득비용에 충당한 이자, 대출취급수수료, 약정수수료 등
 ② 할부이자 등
   - 할부 또는 연부로 취득하면서 발생하는 이자 및 대금지체로 지급한 연체료는 포함하되, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우에는 제외
 ③ 법령에 따라 의무적으로 부담하는 부담금
   - 과세물건 취득을 위하여 관계법령에 의하여 의무적으로 부담하는 비용
     예) 대체산림조성비, 농지보전부담금, 광역교통시설분담금, 하수도원인자부담금 등
 ④ 용역수수료
   - 과세물건 취득을 위한 법률자문, 경영관리, 금융자문, 중개 등 용역비용
     예) 중개수수료, 부동산신탁수수료, 대리사무비용, 지적측량수수료, 감정평가수수료, 안전진단용역비, 교통․환경영향평가용역비 등
 ⑤ 조건 부담액, 채무인수액
   - 취득대금 외에 당사자간 약정에 의한 취득자 조건 부담액과 채무인수액
     예) 양도소득세, 재산세 등 부담액
○ 취득가격에서 제외되는 비용은 다음과 같습니다.
 ① 판매․관리비 및 광고비용
  - 판매비와 관리비, 건축물 분양을 위한 광고비 등 취득물건의 판매를 위한 비용
    예) 분양대행수수료, 광고선전비(신문, TV, 잡지 등 분양광고비), 홍보비 등
 ② 시설물 이용료
   - 한전 등에서 건물입구까지 전기, 도시가스, 수도인입비 등 시설물 이용에 따른 비용
 ③ 별개의 권리에 관한 보상적 비용
   - 취득물건과는 별개의 권리에 관한 보상성격으로 지급되는 비용
     예) 영업권손실 보상금, 지장물보상금, 묘지이장보상금, 이주보상비 등

○ 취득세의 과세표준은 입법정책상 중요 요소만 열거하고 있으므로 구체적인 요소는 납세의무자가 판단하여 신고납부 하셔야 합니다.
3. 부동산 취득신고 시 준비해야 할 서류는 다음과 같습니다.
 가. 부동산 매매(증여포함) 취득 신고 시
 
목   록
내용(확인사항)
비   고
취득세 신고서
 세액입력 및 위임장 작성 확인
 구청신고장소에 비치
 홈페이지에 양식 게재
부동산매매(증여)계약서
 잔금지급일자․중개업자 확인
 
부동산거래계약신고필증
 부동산 취득가격 확인
 
계정별 원장
 토지, 건물, 지급수수료 등
 사실상 취득가격 확인
 
부동산이용계획서
 본․지점 사무실 및 임대여부
 확인
 별도양식
법인등기부등본
 법인설립일, 목적사업 확인 등
 
사업자등록증
 지점설치여부, 업태확인
 
 
 나. 비과세․감면 취득 신고(청) 시
 
목   록
내용(확인사항)
비   고
지방세비과세(감면)신청서
비과세감면법령 확인
구청 신고 장소에 비치
홈페이지에 양식 게재
법인설립 관련 서류
비과세․감면 요건 적합여부 판단
설립인가증, 기업부설연구소 등록증, 벤처기업확인서 등
매매(증여)시
매매시 제출할 서류 참조
 
신축(증축,대수선)시
신축시 제출할 서류 참조
 
 다. 부동산 신축(증축, 대수선 포함) 취득 신고 시
 
목   록
내용(확인사항)
비   고
취득세 신고서
세액입력 및 위임장
작성 확인
 구청신고장소에 비치
 홈페이지에 양식 게재
신축건물신고서
과세표준 일괄정리       
 별도양식
신축건물사용계획서
본점사용여부 및
면적확인
 별도양식
부대시설내역서
부대시설 설치내역 확인
 별도양식
공사비내역서
공사세부내역 확인
 
공사(분양)원가명세서
공사기간 중 공사원가 총괄표
 
계정별 원장
취득가격 확인
공사원가명세서상 계정(재료비, 노무비, 경비, 외주비 등)
자산계정(토지,건물,건설중인자산 등)
부채계정(장․단기차입금)
비용계정(지급수수료,이자비용, 세금과공과 등)
취득부대비용자료
(각종 부담금,용역비)
신축에 따른 부대비용 확인
 계약서, 원장, 세금계산서
 영수증 등
법인등기부등본
법인설립일, 목적사업 확인 
 
사업자등록증
지점설치여부, 업태확인  
 
신축관련계약서 일체
신축과 관련된 일체의      계약서 및 변경계약서 확인
도급계약서, 설계감리계약서, 엘리베이터계약서, 취득자금조달계약서, PF계약서, 신탁계약서, 기타 별도용역계약서 등
 ※ 신축건물에 대한 취득세 등을 신고하면서 공사비 정산 등으로 과세표준액을 정확하게 신고하지 못하였을 때에는 지방세기본법 제50조에 의거 수정신고 하여야 함.
4. 건물 신축에 따른 취득세 신고시 과세표준 확인사항
 ○ 건축물을 신축한 후 취득세를 신고할 때에는 다음 사항이 과세표준에 포함되었는지 여부를 확인하여야 합니다.
 
공사 관련 비용
과세표준
포함여부
비      고
 기존건축물 철거비, 철거용역비
포  함
세정-154(2005.1.11)
 환경․교통․지하철영향평가용역비
포  함
 세정-2653(2005.9.12)
 지질조사, 지구단위계획용역비
포  함
 신축전 부대비용
 건축 관련 조세
(인지세, 면허세, 공사현장 사업소세)
포  함
 취득세, 등록세, 재산세 제외
 산재보험료, 고용보험료, 국민건강보험료 등
포  함
 지방세운영-128(2008.6.18)
 광역교통시설부담금
포  함
 지방세심사 2006-1054
 (2006.11.27)
 하수처리시설부담금, 하수도원인자부담금
포  함
 지방세정팀-2007(2006.5.18)
 과밀부담금, 기반시설부담금, 학교용지부담금
포  함
 건축주 원인자 부담금
 대체산림조성비, 농지(산림)전용부담금
포  함
 건축주 원인자 부담금
 대출취급수수료 등(PF수수료)
포  함
 2008지326(2008.8.12)
 건설자금이자
포  함
 재고자산도 포함
 신탁수수료, 대리사무보수료
포  함
 취득부대비용인 용역수수료임
 가구, 새시 등 부착되는 옵션품목 설치비
포  함
 탈부착가능별도품목 제외
 견본주택비(모델하우스)
미포함
 1년 초과 판단, 별도취득대상
 분양광고비
미포함
 세정-1280(2005.6.21)
 단지 내 포장공사비, 조경공사비
(단, 지목변경시 취득세 부과)
미포함
 세정-1280(2005.6.21)
 미술장식품, 조각품
미포함
 세정-1280(2005.6.21)
 전기․수도․도시가스 인입비
미포함
 지방세정팀-2007(2006.5.18)
 개발부담금
미포함
 지방세해석운용매뉴얼111-1
 하자보수충당금, 퇴직급여충당금
미포함
 세정-45(205.12.13)
 분양보증보험료
미포함
 2009두 12150(2010.12.23)
 
신축건물 취득세 과세표준 신고서
신축건물소재지 :
건   축    주 :
시   공    자 :
건축물총연면적 :
건축물의  용도 :
 
공 사 내 역
금    액
비     고
 공  사  금  액
(부가가치세 제외)
 
 
 설계비 및 감리비
(부가가치세 제외)
 
 
 부대공사비용
 
 인테리어 및 엘리베이터공사 등 
 건축공사 외 별도계약 공사비용
 건축관련조세 및 공과금
 
 공사현장 사업소세, 면허세
 도로점용료 등
 건축주 원인자부담금
 
 신축 과세표준 확인사항 참조
 건설자금이자
 
 준공 전까지 건축에 소요된 자금
 이자비용 및 지급수수료 등
 기타 신축부대비용
 
 철거비, 용역비, 보험료, 수수료 등
 신축 과세표준 확인사항 참조
 소  계(①)
 
 
 공사 제외 비용
 
 신축 과세표준 확인사항 참조
 소  계(②)
 
 
 합  계(①-②)
 
 
※ 신축건물 사용계획서, 공사 관련 계약서 및 공사비내역서, 법인장부 등 첨부
 ※ 공사 제외비용 세부내역은 별도 작성
 
2011.  .  .
   
                                   신고자 :               (인)
○○ 구청장 귀하
 
 
신축건물 사용계획서
(단위 : ㎡)
 
층별
전용면적
공용면적
면적합계
사용계획
비고
직접사용
임대
지하  층
 
 
 
 
 
 
1층
 
 
 
 
 
 
2층
 
 
 
 
 
 
3층
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 ※ 비고란에 사용용도 기재(예) ○○부서, ○○매장, 공실, 임차인 명 등)
 
2011.  .  .                       
 
                              신고자                   (인)
 
 
 
 
 
 
○○ 구청장 귀하
 
《 부대시설 자료제출 양식 》

○ 위치 : 서울시 ○○구       동      번지      호
○ 엘리베이터 (01)
 
종   류
분당속도
사용층수
인  원
대수
용  도
제작회사
 
 
 
인용
 
 
 
   ※ 종류 : 승용교류기어드형, 승용직류기어드형, 승용직류기어레스형, 화물용교류형, 자동차교류형, 식당교류형, 병원교류형, 자동차용수직순환방식, 승용가변전압가변 주파수방식(AC-GD), 승용가변전압가변주파수방식(AC-GL)
   ※ 용도 : 승객용, 비상용
   ※ 규모 : 승용-인원(명), 화물․자동차․식당용․병원용․교류형- kg
 
○ 에스컬레이터 (02)
 
유효폭
스텝폭
충  고
대  수
설치년도
수송능력
 
 
 
 
 
        명/시간
   ※ 유효폭 : 1,200㎜, 800㎜
   ※ 스텝폭 : 1,004㎜, 604㎜
 
○ 20KW이상 발전시설 (03)
 
용량(KW소수2자리까지)
대  수
설치년도
제작회사
비  고
 
 
 
 
 
 
○ 난방용 보일러 (04)
 
종  류
면적(규모)
설치년도
대  수
비  고
 
            ㎡
 
 
 
   ※ 종류 : 직접증기난방, 직접온수난방, 온풍난방(온풍로식, 코일식), 중앙닥트식, 중앙유니트식
   ※ 용도 : 사무실, 은행, 병원(종합,단과), 백화점, 점포, 호텔, 다방 등

○ 목욕탕용 보일러 (05)
 
종  류
면적(규모)
설치년도
대  수
비  고
 
            ㎡
 
 
 
   ※ 종류 : 공동탕, 한증막, 가족탕, 터키탕, 사우나탕 등
 
○ 냉방기계(7,560Kcal 이상 에어컨) (06)
 
용량(R/T.소수2자리까지)
대  수
제작회사
설치년도
비  고
 
 
 
 
 

○ 부착된 금고 (07)
 
종   류
대 수
설치년도
문의두께
문의가로
문의세로
 
 
 
          ㎝
          ㎝
          ㎝
   ※ 종류 : 편개형후면철판, 편개형후면유리, 양개형후면철판, 양개형후면유리, 크랑크후면 철판, 크랑크형후면유리, 크랑크형스테인레스, 스텐전동식슬라이딩, 스텐편개

○ 주유시설 ․LPG충전시설(08)
 
제조회사
종  류
단․복식
속  도
대  수
조  수
탱크용량
탱크재질
탱크개수
 
 
 
 
 
 
 
 
 
   ※ 용량 : 주유기용량(D/M소수2자리까지)  L.P.G용량(㎥ 소수2자리까지)
   ※ 종류 : NEW MASTER, OVER HEAD, DISPENSER형. 전자식주유기형, 고정식,이동식 등
   ※ 속도 : 저속, 고속
 
○ 수조(물탱크) (15)
 
종  류
용 량
설치년도
개  수
비  고
 
 
 
 
 
   ※ 종류 : 철판탱크(원형, 각형), 철골탱크(고가수조), 철근콘크리트조, 시멘트벽돌조, 화학제품(FRP 등), 토조 및 합성고무, SMC 등
 
○ 저유조(16)
 
종  류
용량
설치년도
비고
 
 
 
 
   ※ 종류 : 소형(철판원형, 철판각형, 철근콘크리트조, 기타)  대형(철판, 기타), LPG특수저장소, 지하암거
   ※ 용량 : 소형 - ㎡,  대형 - 배럴(소수2자리까지)

○ 옥외하수도 (20)
 
종     류
구  경
길  이
설치년도
비  고
 
          ㎜
 
 
 
   ※ 종류 :  흄관(금속조), 화학제품, 철근시멘트, 오지관(토조)등

○ 맨홀 (20)
 
종   류(규격)
재   질
개  수
비  고
 
          
 
 
   ※ 종류(규격)  : 1 = 1,000×1,000×1,200㎜,         2 = 1,200×1,200×1,200㎜
   ※ 암거 : 3 = 830×1,026㎜, 1,670×1,456㎜
   ※ 재질 : 금속조. 철근콘크리트조등

○ 지하수 
 
판정방법
구  경
깊  이
설치년도
갯  수
 
          인치
 
 
 
   ※ 관정방법 : 기계관정, 인력관정
 
○ 기계식 주차시설
 
종   류
제작회사
설치장소
사용단(층)수
2단식
 
          
   옥내 ․옥외
단식(층)
단순.경사.승강
   ※ 종류 : 수평순환.다층순환.다단식.수직순환(사용층수기재).2단식은 단순.경사.승강에 ○표
 
 
○ 인텔리젼트 빌딩 시스템
 
종   류
냉․난방
시    설
급․배수
시    설
방  화
시  설
방범시설
기 타
비  고
자동관리여부
          
 
 
 
 
 
   ※ 위 시설중 중앙집중식으로 통제 운영되며 컴퓨터등에 의하여 자동제어 되고 있는 시설에  대하여 해당란에 ○표를 하고 각 시설의 제작회사 사양서를 첨부합니다.




 
 
부동산 이용계획서
 
 
 
물 건 지 :
 소 유 자 :
 
 
 
상기 부동산을 ○○용도로 이용할 계획입니다.
 
 
                          2011.  .   .
 
 
 
                                신고자            (인)
 
 
 
 
 
 
 
 
○○ 구청장 귀하
 

 
■ 지방세법 시행규칙[별지 제3호서식]
취득세 [  ]기한 내  [  ]기한 후 신고서
 
관리번호
접수 일자
처리기간  즉시
 
신고인
취득자
(신고자)
성명(법인명)
생년월일(법인등록번호)
주소
전화번호
전 소유자
성명(법인명)
생년월일(법인등록번호)
주소
전화번호
※ 취득물건 내역
 
소재지
 
취득물건
취득일
면적
종류
(지목/차종)
용도
취득 원인
취득가액
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
세목
과세표준액
세율
산출
세액
감면
세액
③ 기납부
세  액
가산세
신고세액합    계
(①-②-③+④)
신  고
불성실
납  부
불성실
합계
 
 
 
 
 
 
 
 
 
취득세 등
취득세 신고세액
 
%
 
 
 
 
 
 
 
지방교육세 신고세액
 
%
 
 
 
 
 
 
 
농 어 촌 특 별 세 신고세액
(취득세)
부과분
 
%
 
 
 
 
 
 
 
감면분
 
%
 
 
 
 
 
 
 
첨부서류
1. 취득가액 등을 증명할 수 있는 서류(매매계약서, 잔금영수증, 법인장부 등) 사본 각 1부
2. 취득세 감면신청서 1부
3. 취득세 비과세 확인서 1부
4. 기납부세액 영수증 사본 1부
5. 위임장 1부(대리인만 해당합니다)
수수료
없음
 
「지방세법」 제20조제1항 및 같은 법 시행령 제33조제1항, 「지방세법」 제152조제1항 및 「농어촌특별세법」 제7조에 따라 위와 같이 신고합니다.
접수(영수)일자인
  년      월      일장
 
 
신고인
(서명 또는 인)
 
 
대리인
(서명 또는 인)
 
○○구청장 귀하
 
 
 
위임장
위 신고인 본인은 위임받는 사람에게 취득세 신고에 관한 일체의 권리와 의무를 위임합니다.
 
 
 
위임자(신고인)
(서명 또는 인)
위임받는 자
성명
위임자와의 관계
주민등록번호
전화번호
주소
*위임장은 별도 서식을 사용할 수 있습니다.
 
 
 
 
접수증(취득세 신고서)
신고인(대리인)
취득물건 신고내용
접수 일자
접수번호
「지방세법」 제20조제1항 및 같은 법 시행령 제33조제1항, 「지방세법」 제152조제1항 및 「농어촌특별세법」 제7조에 따라 신고한 신고서의 접수증입니다.
접수자
(서명 또는 인)
210㎜×297㎜[일반용지 60g/㎡(재활용품)]
 
[별지 제1호서식] <개정 2010.8.9>
민원24(www.minwon.go.kr)에서도 신청할 수 있습니다.
지방세 감면신청서
 
접수 번호
접수 일자
처리기간   5일
 
신청인
성명(대표자)
생년월일(법인등록번호)
상호(법인명)
사업자등록번호
주소
전화번호
휴대전화번호
전자우편주소
 
감면 대상
종류
면적(수량)
소재지
 
감면세액
감면 세목
과세연도
기분
과세표준액
감면 구분
당초 결정세액
감면 받으려는 세액
 
감면 신청
사유
 
 
관계 증빙
서류
 
 
「지방세법」에 따라 위와 같이 감면을 받고자 신청합니다.
 
 
 
 
 년      월      일
 
 
 
신청인
 
 
(서명 또는 인)
시장ㆍ군수ㆍ구청장  귀하
 
 
 
 
 
 
 
첨부서류
감면 받을 사유를 증빙하는 서류
수수료
없음
 
작성방법
1. 감면대상의 종류란에는 토지, 건축물, 법인등기 등 과세객체의 종류를 기재합니다.
2. 감면대상의 면적(수량)란에는 토지는 면적(㎡)을, 등기는 건수 등을 기재합니다.
3. 감면구분란에는 100% 과세면제, 50% 세액감면 등 감면비율을 기재합니다.
210㎜×297㎜[미색모조지 80g/㎡]


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