2015년 10월 17일 토요일

취득 시기



취득세 취득시기는 지방세법령 시행령 제20조에서 규정한 때에 취득한 것으로 본다. 취득시기는 취득세 납세의무 성립시기이며 취득일 이후에 계약이 해제되더라도 취득세 납세의무에는 영향이 없으며, 무상승계취득․유상승계취득․연부취득에 있어서는 취득일 전에 등기를 하는 경우에는 등기일이 취득시기가 된다.




1. 유상취득


유상승계 취득의 경우 지방세법 제10조 제5항 1호부터 4호의 규정 중 어느 하나에 해당하는 유상승계 취득의 경우에는 사실상 잔금지급일에 취득한 것으로 본다. 위에 해당하지 아니하는 취득의 경우에는 계약서상 잔금지급일을 취득시기로 본다. 또한 취득일 전에 등기 또는 등록을 한 경우에는 등 등기일 또는 등록일에 취득한 것으로 본다(지령 20조 제11항).




가. 사실상 취득가액이 입증되는 취득

     사실상 취득가액이 입증되는 취득의 경우에는 사실상 잔금지급일이 취득시기가 된다. 사실상 잔금지급일에 취득한 것으로 보는 경우는 아래와 같다. 무상취득 및 「소득세법」 제101조제1항 또는 「법인세법」 제52조제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다.

① 국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합으로부터의 취득

② 외국으로부터의 수입에 의한 취득

③ 판결문·법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득

④ 공매방법에 의한 취득

 ※ 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제27조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제28조에 따라 검증이 이루어진 취득은 취득가액은 사실상 취득가액으로 보나 취득시기는 계약서상 잔금지급일이 취득시기임




[1] 판결문에서 사실상 취득가격이 입증되지 아니한 경우 등기ㆍ등록일 현재 신고가액과 시가표준액 중 높은 금액을 적용하여야 할 것임 

     (지방세정팀-473, 2008.1.31. )

【질의】법원 판결에 의하여 1996.5.20. 매매를 원인으로 소유권이전등기를 이행하라는 판결을 받은 경우 취득세 납세의무가 있는지와 등록세과세표준에 대하여 질의함.

【회신】법원의 판결에서 "1996.5.20. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 행하라"는 결정을 받아 소유권이전등기를 하는 경우 취득의 시기는 부동산 취득에 따른 잔금을 지급한 사실이 판결문상 확인이 되는 때에는 판결문상의 잔금지급일로 보아야 할 것이므로, 귀문의 경우 1996.5.20. 매매로 취득한 사실이 판결문에 의하여 확인되어 소유권을 이전한다 하더라도 부과제척기간이 경과하여 취득세 납세의무는 없다고 생각되오나(행정자치부 지방세정팀-2508, 2007.7.2. 참조), 이에 해당되는지 여부는 법원 판결문 등 사실관계를 확인하여 과세권자가 판단할 사항이라 하겠고, 

     판결문상에 법 제111조 제5항 규정에 의한 사실상의 취득가격이 입증되지 아니한 경우에는 등기ㆍ등록일 현재 신고가액과 시가표준액 중 높은 금액을 적용하여야 할 것으로 생각됨.




[2] 무변론판결에 의한 판결문상 취득시기는 인정하기 어려우므로 소유권이전등기일을 취득시기로 보아야 할 것임(지방세운영과-84, 2008.06.11)

【질의】법원의 무변론 판결에 의하여 소유권이전등기절차를 이행하는 판결을 받아 소유권이전등기를 경료한 경우 취득의 시기

【회신】민사소송법 제208조 제3항 제1호에서 다음 각호 가운데 어느 하나에 해당하는 경우에는 청구를 특정함에 필요한 사항과 제216조 제2항의 판단에 관한 사항만을 간략하게 표시할 수 있고 제1호에서 제257조의 규정에 의한 무변론 판결, 2호에서 제150조 제3항이 적용되는 경우의 판결, 3호에서 피고가 제194조 내지 제196조의 규정에 의한 공시송달로 기일통지를 받고 변론기일에 출석하지 아니한 경우의 판결이라고 규정하면서, 법 제257조에서 법원은 피고가 제256조 제1항의 답변서를 제출하지 아니한 때에는 청구의 원인이 된 사실을 자백한 것으로 보고 변론 없이 판결할 수 있고 답변서를 제출하고 따로 항변하지 아니한 때에는 변론 없이 판결할 수 있으며, 법 제150조에서 당사자가 변론에서 상대방이 주장하는 사실을 명백히 다투지 아니한 때에는 그 사실을 자백한 것으로 본다고 규정하고 있음.

     법원의 민사소송법 제208조 제3항 제1호에 의한 무변론 판결에서 1988 .8.2.접수 제12783호로 마친 소유권이전청구권가등기에 기하여 1991.12.19. 매매예약완결을 원인으로 한 소유권이전등기 절차를 이행하라는 결정을 받아 소유권이전등기를 이행하는 경우 당사자간 주장하는 사실을 명백히 다투지 아니하고 판결청구의 원인이 된 사실을 변론 없이 종결하여 법원이 쟁송내용의 진부에 대한 판단 없이 소유권 취득여부를 확정하는 것이므로 무변론판결에 의한 판결문상의 취득의 시기를 인정하기 어렵다 하겠으므로 소유권이전등기일을 취득의 시기로 보아야 할 것으로 생각되오나, 이에 해당 여부는 과세권자가 판결문등을 확인하여 판단할 사항임.




[3] 토지거래허가를 받지 아니한 경우 토지거래허가구역 내 토지의 취득일은 토지거래 허가를 받은 날 또는 토지거래허가구역 지정이 해제되는 날이 되는 것임(지방세정팀-6096, 2006.12.06) 




【질의】국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 토지거래허가를 받지 아니하고 잔금을 납부한 경우 취득시기는.

【회신】「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제118조 제6항은 토지거래허가를 받지 아니하고 체결한 토지거래계약은 그 효력을 발생하지 아니한다고 규정하고 있음.

      당해 토지의 거래대금을 완납하였다 하더라도 토지거래허가를 받지 아니한 경우에는 취득한 것으로 볼 수 없다고 할 것이므로 당해 토지의 취득일은 토지거래허가를 받은 날 또는 토지거래허가구역 지정이 해제되는 날이 되는 것임(대법원97다8427, 1997.11.11., 감사원 감심2001-130, 2001.10.30. 참조).




[4] 공탁을 하였다고 하여 부동산을 취득했다 볼 수 없으므로 공탁물수령일과 소유권이전등기일 중 빠른 날을 부동산의 취득시기로 보아야 하는 것임 

    (지방세정팀-1108, 2005.6.10.)

【회신】민법 제487조에서 공탁의 효과를 규정하면서 변제자는 채권자를 위하여 변제의 목적물을 공탁하여 그 채무를 면할 수 있다고 하고 있고, 동법 제489조 제1항에서 채권자가 공탁을 승인하거나 공탁소에 대하여 공탁물을 받기를 통고하거나 공탁유효의 판결이 확정되기 전까지는 변제자는 공탁물을 회수할 수 있으며, 이 경우 공탁하지 아니한 것으로 보아 채무는 소멸하지 않았던 것으로 보므로,

      법원의 조정조서로 조정은 되었으나 부동산의 소유권이전을 받을 자가 해당 부동산에 대한 조정가액의 잔금을 공탁한 경우 언제든지 공탁물을 회수할 수 있어 잔금을 지급하지 않은 것으로 볼 수 있으므로 공탁하였다는 사유만으로 해당 부동산을 취득하였다고 볼 수 없어 취득의 시기는 공탁물수령일과 소유권이전등기일 중 빠른 날이 되는 것임.




나. 대물변제

   대물변제는 소유권이전등기일이 사실상 취득일로 본다. 소유권이전등기 이전에는 사실상 취득행위가 없는 것으로 본다.




[1] 법원의 조정조서에서 대물반환을 원인으로 한 소유권이전의 본등기절차를 이행하라는 조정이 성립된 경우 취득의 시기는 소유권이전등기일이 되는 것임 (지방세정팀-183, 2005.12.22. ) 

【회신】대법원에서 대물변제는 본래의 채무에 갈음하여 다른 급부를 현실적으로 하는 때에 성립하는 요물계약으로서 다른 급부가 부동산의 소유권이전인 때에는 그 소유권이전등기를 완료하여야만 대물변제가 성립되어 기존 채무가 소멸하는 것이므로 채권자로서는 그 소유권이전등기를 경료하기 이전에는 소유권 취득의 실적적 요건을 갖추었다고 할 수 없다(98두17067, 1999.11.12.)고 판시하고 있으므로 법원의 조정조서에서 1997.2.1. 대물반환을 원인으로 한 소유권이전의 본등기절차를 이행하라는 조정이 성립되었다면 취득의 시기는 소유권이전등기일이 되는 것임.




다. 소액잔금




[1] 총 분양대금 중 소액 잔금(분양대금의 1.5%)을 남긴 경우 사실상 주택을 취득한 것으로 보아야 한다고 한 사례 (행심2007-86, 2007.2.26.)

     ☞ 행정심판에서는 분양대금의 1.5%를 남겨놓고 매각한 경우 사실상 취득한 것으로 판단하였으나, 위 사건은 행정소송이 제기되어 대법원에서 사실상 취득하지 아니하였다고 판단하여 처분청이 최종적으로 패소함

         (대법원 2008두8147판결. 2010.10.4선고)

   대법원 판결 요지(2008두8147판결. 2010.10.4.선고)

 사실상 취득이라 함은 일반적으로 등기와 같은 소유권 취득의 형식적 요건을 갖추지는 못하였으나 대금의 지급과 같은 소유권취득의 실질적 요건을 갖춘 경우를 말하는데, 매매의 경우에 있어서는 사회통념상 대금의 거의 전부가 지급되었다고 볼 만한 정도의 대금지급이 이행되었음을 뜻한다고 보아야 하고, 대금의 거의 전부가 지급되었다고 볼 수 있는지 여부는 개별적․구체적 사안에 따라 미지급 잔금의 액수와 그것이 전체 대금에서 차지하는 비율, 미지급 잔금이 남게 된 경우 등 제반 사항을 종합적으로 고려하여 판단하여함.

 이 건의 경우 잔금 67,040,000원 중 선납부로 53,469,764원을 할인받고 13,570,236원만 남게된 것이고 거래관행상 대금이 모두 지급된 것으로 볼 수 있을 정도의 적은 금액이라고 볼 수 어려원 점 등 제반 사정을 종합할 할 때 사회통념상 분양대금의 거의 전부를 지급한 것으로 볼 만한 정도의 대금지급이 이행된 것은 아님
 


   청구인은 2003.5.7. 청구외 ○○로부터 이 사건 아파트 분양에 관한 권리ㆍ의무의 지위를 승계받은 후 이 사건 아파트의 건축주인 청구외 ○○동 ○○아파트 상가 재건축조합(조합장 ○○○)이 이 사건 아파트의 사용검사필증을 교부받은 2006.6.26. 이전인 2005.3.17.까지 총분양가액 917,600,000원 중 1.478%인 13,570,236원을 납부하지 아니한 상태에서 2006.6.30. 청구외 ○○○ 외 1인에게 이 사건 아파트의 권리ㆍ의무의 지위를 양도하자 처분청에서는 이 사건 아파트를 사실상 취득하였다가 양도한 것으로 보아 2006.9.10. 이 사건 취득세 등을 부과고지한 사실은 제출된 관계증빙자료에서 알 수 있다.

    "사실상 취득"이라 함은 일반적으로 등기와 같은 소유권 취득의 형식적 요건을 갖추지는 못하였으나 대금의 지급과 같은 소유권취득의 실질적 요건을 갖춘 경우를 의미하는 것이므로(행정자치부 심사결정 제2006-272호, 2006.7.31. 제2006-71호, 2006.2.27.) 청구인의 경우 2003.5.7. 청구외 ○○로부터 이 사건 아파트 분양에 관한 권리ㆍ의무의 지위를 승계받은 후 2006.6.26. 이 사건 아파트의 건축주인 청구외 ○○동 ○○아파트 상가 재건축조합이 사용승인서를 교부받았음에도 2005.3.17.까지 총분양가액 917,600,000원 중 1.478%인 13,570,236원을 납부하지 아니한 상태에서 2006.6.30. 청구외 ○○○ 외 1인에게 이 사건 아파트에 대한 권리ㆍ의무의 지위를 양도한 사실을 미루어보면 청구인은 2006.6.26. 이 사건 아파트를 사실상 취득한 실질적인 소유자의 지위에서 2006.6.30. 청구외 ○○○ 외 1인에게 양도한 것으로 보아야 하므로 청구인은 이 사건 아파트에 대한 취득세 등의 납세의무는 있다고 판단되고, 또한 청구인은 "사실상 취득"이 성립되면 취득세납세의무가 성립된다는 사실을 몰랐음에도 가산세를 포함하여 이 사건 취득세 등을 부과고지하는 것은 부당하다고 주장하고 있으나, 세법상 가산세는 과세권의 행사 및 조세채권의 실현을 용이하게 하기 위하여 납세자가 정당한 이유없이 법에 규정된 신고ㆍ납세 의무 등을 위반한 경우에 법이 정하는 바에 의하여 부과하는 행정상의 제재로서, 납세의무자에게 그 의무의 해태를 탓할 수 없는 정당한 사유가 있는 경우가 아닌 한 세법상 의무의 불이행에 대하여 부과되어야 하므로(대법원99두3515, 1999.8.20. 선고), 청구인의 경우처럼 지방세법령에서 사실상 취득이 성립되면 취득세납세의무가 있음에도 이를 몰랐다는 사유만으로는 청구인의 신고ㆍ납부의무 불성실이행에 대한 정당한 사유가 있다고는 볼 수 없으므로 처분청에서 가산세를 포함하여 이 사건 취득세 등을 부과고지한 것은 적법하다고 판단된다.

 




라. 사실상 취득가액이 입증되지 않는 취득

   개인간 거래 등 사실상 취득가액이 입증되지 아니하는 취득에 경우에는 계약서상 잔금지급일이 취득시기가 된다. 이 경우 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제27조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제28조에 따라 검증이 이루어진 취득은 취득가액은 사실상 취득가액으로 보나 취득시기는 계약서상 잔금지급일이 취득시기가 된다. 대법원 판례에서는 취득시기가 잔금 지급과 관련되었을 때 현저하고 명백한 사실상의 취득시기를 배제하는 것은 아니라고 판단하고 있으나 실무에서는 개인간 잔금지급 서류가 취득신고 붙임 서류에 해당하지 아니하고 이를 객관적으로 입증할 방법도 없어 납세자가 잔금 지급 서류를 제출한다 하여도 이를 인정하기는 어렵다.




[1] 계약서상 잔금지급일을 기준으로 가산세를 부과고지한 처분이 적법한지 여부 (행심2003-39, 2003.2.24.  

  지방세법 제105조 제2항에서 규정한 "사실상으로 취득한 때"가 불분명하거나 사실상의 취득이 계약상의 잔금지급일과 견련되었을 때 그 취득시기에 대한 의제일 뿐, 현저하고 명백한 사실상의 취득시기를 배제하는 것은 아니라 할 것(같은취지의 대법원판결 1994.5.24. 93누23527)이므로, 청구인의 경우 분양계약서상 잔금지급일을 2002.8.10.로 하여 검인 및 취득신고를 하였다고 하더라도 2003.2.14. 이 사건 심사청구결정기관인 행정자치부장관이 금융실명거래및비밀보장에관한법률 제4조 제1항 제2호의 규정에 의하여 청구인과 이 사건 부동산을 신축한 ○○플러스 대표자 이○근의 금융거래은행인 농협중앙회 ○○○○시장지점장과 안양축협 ○○지점장에게 금융거래정보제공요청(세제13400-124)에 따른 회신에서 청구인이 2002.8.20. 이 사건 부동산에 대한 분양대금 중 잔금(172,105,250원)을 자기앞수표(○○은행 ○○공단지점발행, 수표번호 7048XXXX)로 안양축협 ○○지점에 입금함으로써 같은날 이 사건 부동산의 건축주인 ○○플러스 대표자 이○근의 거래은행인 농협중앙회 ○○○○시장지점에 입금(계좌번호 190-02-XXXXXX)된 사실이 안양축협 ○○지점장과 농협중앙회 ○○○○시장지점장이 발행한 저축예금명세표 및 제시수표문서 등에서 입증되고 있는 것으로 미루어 보면 청구인은 이 사건 부동산의 잔금을 2002.8.20. 지급한 것으로 보아야 함.




2. 무상취득


가. 증여

     증여 등 무상승계취득의 취득시기는 계약일이다. 무상승계취득에는 증여, 상속, 합병, 기부, 이혼에 따른 재산분할, 시효취득 등이 있다. 게약일 전에 등기 등록을  하는 경우에는 등기 등록일이 취득시기가 된다(지령 20⑪). 또한 등기 등록을 하지 아니하고 취득일로부터 60일 이내에 게약이 해제된 사실이 화해조서․인낙조서․공정증서 등으로 입증되는 경우는 취득한 것으로 보지 아니한다.




나. 상속

     상속 취득의 경우에는 상속개시일(사망일)에 취득한 것으로 본다.  상속인의 범위는 피상속인이 상속인에게 한 유증과, 포괄유증을 포함한다. 즉 상속인이 아닌 자에게 포괄유증을 한 경우는 상속으로 보아 상속에 따른 세율 및 신고기한을 적용하여야 한다. 포괄유증은 특정 재산이 아닌 상속재산 전체의 일정지분을 유증하는 것으로, 특정 재산(당해 재산에 대한 부채 포함)만을 유증하는 경우는 상속에 해당하지 아니한다.




[1] 상속인들이 상속재산 유류분 반환청구 소를 제기하여 유류분을 반환받아 소유권이전등기를 이행하는 경우 상속개시일을 취득의 시기로 보아야 하는 것임 (도세과-115, 2008.3.20.) 

【질의】상속인들이 법원의 소송에 의하여 유류분 반환을 받은 경우 취득의 시기와 등록세 세율에 대한 질의

【회신】법정 상속인들이 상속재산 유류분 반환청구 소를 제기하여 유류분을 반환받아 소유권이전등기를 이행하는 경우 상속을 원인으로 상속재산을 반환받아 재산상의 지위를 회복하는 것이므로 상속개시일을 취득의 시기로 보아야 할 것이고, 등록세는 지방세법 제131조 제1항 제1호(상속으로 인한 세율)에 의한 세율을 적용하여야 할 것으로 판단됨.




[2] 공동상속인이 상속부동산에 대해 분할협의한 경우 상속재산분할로 취득하는 상속인의 취득시기는 상속개시일이 되며, 취득일로부터 6개월이 경과한 후에 상속재산분할협의를 하였다면 가산세를 포함한 금액으로 취득세를 납부하여야 하는 것임(지방세운영과-21, 2008.6.4.)




【질의】

  ① 피상속인으로부터 상속받은 도로를 추후 기부채납 하고자 하는 경우 상속 취득세가 비과세되는지 여부

  ② 상속재산 협의분할이 이루어지지 않는 경우 취득세 납세의무자는 주된 상속자인지 아니면 상속재산 지분별로 납부하여야 하는지 여부 및 과세표준

  ③ 취득신고기한 경과 후 상속재산을 분할협의 하여 취득하게 되는 상속인의 자진신고 납부기한 및 가산세 부담 여부 

【회신】

  ① 피상속인으로부터 상속받은 부동산(도로)을 추후 지방자치단체에 기부채납 할 예정이라 하더라도 부동산 취득 당시 지방세법 제106조 제2항에서 규정하는 국가ㆍ지방자치단체 등에 귀속 또는 기부채납을 조건으로 취득하는 부동산에 해당하지 않는다면 상속에 따른 취득세 납세의무는 있는 것으로 생각되오나, 이에 대하여는 해당 과세권자가 구체적인 사실관계를 확인하여 판단할 사항임.

  ② 공동상속인이 상속재산을 지분으로 취득하는 경우 상속재산분할 협의가 이루어지지 않은 이상 상속인 각자가 상속지분에 대해 취득세 납세의무가 있는 것이며, 이때 적용되는 취득세과세표준액은 시가표준액이 되는 것임.

  ③ 민법 제1013조 제1항에서 공동상속인은 언제든지 그 협의에 의하여 상속재산을 분할할 수 있고 같은법 제1015조에서 상속재산의 분할은 상속이 개시된 때에 소급하여 효력이 있는 것으로 규정하고 있으므로, 귀문의 경우 공동상속인이 상속부동산에 대하여 분할협의를 한 경우 상속재산분할로 인하여 취득하는 상속인의 취득의 시기는 상속개시일이 되는 것이며, 취득일로부터 6개월이 경과한 후에 상속재산분할협의를 하였다면 가산세를 포함한 금액으로 취득세를 납부하여야 함.




다. 신탁해지

      명의신탁 해지에 따른 취득시기는 소유권이전등기일이다. 




[1] 명의신탁 해지소유권이전등기절차를 이행하라는 법원의 판결에 따른 취득의 시기는 소유권이전등기일임(지방세정팀-4697, 2006.09.26)

【회신】명의신탁관계를 해지한 단계이거나, 명의신탁해지를 원인으로 한 소유권이전등기 청구의 소에서 승소판결을 받고 그로 인한 소유권이전등기를 마치지 아니한 경우에는 지방세법 제105조 제1항의 "부동산의 취득"에 해당되지 아니함은 물론, 소유권 취득의 실질적 요건을 갖추었다고 볼 수 없다는 대법원판례(2000두9311, 2002.7.12. 참조)를 고려할 때 소유권이전등기 절차이행 청구의 소를 제기하여 승소 판결을 받은 경우 당해 부동산의 취득일은 확정판결일이 아니라 소유권이전등기를 한 날로 보는 것이 타당하다고 판단됨.




라. 시효취득

     시효취득의 취득시기는 시효완성일이다. 부동산을 20년간 소유로 의사로 편온 공연하게 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다. 대법원 판례 및 행정안전부 유권해석에서는 점유한 날부터 20년이 되는 시점을 취득시기로 본다.




[1] 점유취득시효 완성으로 취득하는 부동산의 취득시기 질의

     (세제과-7595. 2009.6.8)

   대법원에서도 부동산에 관한 점유취득시효가 완성되면 취득자는 유상승계취득에 있어 잔금이 청산된 경우와 같이 등기명의인에 대하여 소유권이전청구권을 가지게 되는 등 그 자체로 취득세의 과세객체가 되는 사실상의 취득행위가 존재한다고 봄이 상당하다고 판시(대법원2003두13342, 2004.11.25.)하고 있으므로 귀 질의와 같이 점유로 인한 시효취득을 원인으로 소유권을 취득하는 경우라면 취득시효가 완성되어 사실상의 취득행위가 존재한다고 볼 수 있는 때에 취득세납세의무가 성립되는 것이며(행정자치부 지방세정팀-723, 2005.5.16.), 이 날로부터 30일 이내에 취득세 등을 신고납부하여야 하고 신고납부기한 경과시 지방세법 제121조의 규정에 의한 가산세를 부담하여야 함.




[2] 점유취득시효 완성으로 취득하는 부동산의 취득시기 질의

     (지방세정팀-723. 2005.5.16)

   지방세법 제105조제2항에서 부동산 등의 취득에 있어서는 민법 등에 의한 등기를 하지 아니한 경우라도 사실상 취득한 때에 취득한 것으로 본다고 규정하고 있고, 민법 제245조제1항에서 20년간 소유의 의사로 평온,공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다고 규정하고 있으며,

   대법원에서도 부동산에 관한 점유취득시효가 완성되면 취득자는 유상승계취득에 있어 잔금이 청산된 경우와 같이 등기명의인에 대하여 소유권이전청구권을 가지게 되는 등 그 자체로 취득세의 과세객체가 되는 사실상의 취득행위가 존재한다고 봄이 상당하다고 판시(2003두13342,2005.11.25)하고 있으므로 공동주택에 대하여 건축물은 취득하여 등기하고 있었으나 부속토지에 대하여는 점유로 인한 시효취득을 원인으로 소유권을 취득하는 경우라면 취득시효가 완성되어 사실상의 취득행위가 존재한다고 볼 수 있는 때에 취득세 납세의무가 성립되는 것이며,

   이 경우 취득시효가 2005.1.5일 이후 완성되었다면 과세표준은 지방세법 제111조제2항제1호 및 동법시행령 제82조의3제2항에 따라 당해 아파트의 국세청 기준시가를 토지 또는 건물 가액(제111조제2항의 규정의 의한 건축물과 그 부속토지의 시가표준액)비율로 안분한 금액을 취득가액으로 하는 것이 타당합니다.




3. 건축


  건축물을 건축하여 취득하는 경우에는 사용승인서를 내주는 날(사용승인서를 내주기 전에 임시사용승인을 받은 경우에는 그 임시사용승인일을 말한다)과 사실상의 사용일 중 빠른 날을 취득일로 본다. 사용승인전 건축물 중 일부분만 사실상 사용하는 경우는 당해 사실상 사용하는 부분별로 취득시기가 도래한다.




[1] 미준공상태의 아파트에 대한 건축물의 원시취득시기는 사실상 사용일(입주일)임(도세13421-165, 1993.03.09.)

    미준공상태의 아파트에 대한 건축물의 원시 취득시기는 지방세법시행령 제73조 제4항의 규정에 의하여 가사용 승인일 또는 사실상 사용일로서 분양받은 자가 잔금을 지급하고 입주한 경우에는 사실상 사용일(입주일)에 건축주와 분양받은 자가 이 때 취득일이 되며, 건축주는 당해 건물 총공사비를 각 입주자 분양면적별로 안분하여 매 취득일마다 취득세를 납부하여야 함.

 

가. 재개발조합 등

   「도시개발법」에 따른 도시개발사업이나 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비사업(주택재개발사업 및 도시환경정비사업만 해당한다)으로 건축한 주택을 「도시개발법」 제40조에 따른 환지처분 또는 「도시 및 주거환경정비법」 제54조에 따른 소유권 이전으로 취득하는 경우에는 환지처분 공고일의 다음 날 또는 소유권 이전 고시일의 다음 날과 사실상의 사용일 중 빠른 날을 취득일로 본다.




   [조합원 취득 건축물]

    - 재건축조합․주택조합 : 지방세법 제7조 제8항에 따라 조합원용 부동산은 조합원이 취득한 것으로 보므로, 조합원이 원시취득자이고 일반적인 건축과 동일하게 사용승인일이 취득시기가 됨

    - 재개발 및 도시환경정비사업 : 조합원이 원시 취득하는 것으로 보는 것은 동일하나, 취득시기는 소유권 이전 고시일 익일 또는 사실상 사용일 중 빠른날이 됨(이 경우 부속토지 같이 취득하는 것으로 보아야 할 것임)




   [조합 취득 토지]

    - 주택조합 : 조합원에게 귀속되지 않는 토지를 취득하는 경우에는 주택법 제29조에 따른 사용검사를 받은 날에 토지를 취득한 것으로 봄

    - 재건축조합 : 「도시 및 주거환경정비법」 제16조제2항에 따른 주택재건축조합이 주택재건축사업을 하면서 조합원에게 귀속되지 않은 토지를 취득하는 경우에는 「도시 및 주거환경정비법」 제54조제2항에 따른 소유권이전 고시일의 다음 날에 그 토지를 취득한 것으로 봄

     ※ 재개발조합이 취득하는 토지 취득시기 재건축조합과 동일하나 지방세특례제한법 제74조에 의하여 감면




   [조합원 취득 토지]

    - 주택조합 : 주택조합은 조합원 지위 변동시 종전 조합원 지분에 대한 부동산을 취득한 것으로 보아 취득세 부과

    - 재건축조합 : 조합원 토지 지분이 증가하는 경우 취득시기에 대한 명확한 규정은 없으나, 조합 토지 취득시기와 동일하게 소유권이전 고시일의 다음 날에 그 토지를 취득한 것으로 보는 것이 타당




4. 간주취득


가. 지목변경

     지목변경에 따른 취득은 토지의 지목이 사실상 변경된 날과 공부상 변경한 날 중 빠른날이 된다. 다만 토지의 지목 변경일 이전에 사용하는 부분에 대해서는 그 사실상의 사용일을 취득일로 본다. 2010년까지는 토지의 지목이 사실상 변경된 날을 취득시기로 보면서 사실상 변경된 날이 불분명한 경우에 공부상 지목이 변경된 날을 취득시기로 보았다.




[1] 건축 시점과 공부상 지목변경일 다른 경우 취득시기 

     (지방세운영과-368. 2009.1.28)

     지목이 답(沓)인 토지상에 주택을 신축완료 함으로써 사실상의 토지용도가 대지(垈地)로 변경되고 가액의 증가된 경우라면 지목이 사실상 변경된 시점(1978.12.1)에 취득세 납세의무가 이미 성립된 것이므로, 2008.12.9. 지적공부의 정리를 위하여 그 공부상의 지목을 실질에 맞게 변경을 하였다 하더라도 공부상의 지목 변경에 그치는 것으로서 이를 새로운 취득으로 볼 수 없는 것임




[2] 건축물 건축시 지목변경일 (지방세정팀-1385. 2006.4.6)

     사회복지법인이 소유하고 있는 토지에 건축물을 건축함에 따라 그 부속토지가 대지로 지목변경되는 경우라면 지목변경에 따른 취득세는 비과세 대상이 되는 것이나, 개인명의로 되어 있는 농지에 사회복지법인이 노인전문요양시설을 건축하여 준공하는 경우 건축물의 사용검사일(준공검사일)이 지목변경일(취득일)이 되는 것임




[3] 지목변경에 따른 취득세 면제 여부에 대한 질의 회신

    (지방세정팀-2726. 2006.7.4) 

     ☞ 지목변경도 부동산 취득으로 본 사례 

     지방세법제277조제2항에서「지역균형개발 및 지방중소기업육성에관한법률」제9조의 규정에 의하여 개발촉진지구로 지정된 지역안에서 사업시행자로 지정된 자가 동법에 의하여 고시된 개발사업을 시행하기 위하여 취득하는 부동산에 대하여는 취득세와 등록세를 면제하고 

   지방세법 제105조제5항에서 토지의 지목을 사실상 변경함으로써 그 가액이 증가한 경우에는 이를 취득으로 본다고 규정하고 있으므로 다. 귀 문과 같이 남해·하동 개발촉진지구안에서 사업시행자로 지정된 귀 사가 개발사업(남해하모니리조트 조성사업)을 시행하기 위하여 토지를 취득한 후 지목변경을 하는 경우에는 지목변경도 개발사업을 시행하기 위한 부동산의 취득으로 보아 취득세 면제 대상에 포함된다고 사료됨




나. 과점주주

     법인의 주식 또는 지분을 취득함으로써 과점주주가 되었을 때는 과점주주는 해당 법인의 부동산 등을 취득한 것으로 보며, 과점주주의 취득시기는 과점주주가 된 때이다. 과점주주가 된 때는 주주명부에 명의개서된 때며 이 때에 납세의무가 성립한다.




[1] 비상장법인의 발행주식 양도를 합의해제 하여 명의가 원상회복되었으므로 과점주주에 따른 취득세 납세의무가 새로 성립하였다 볼 수 없는 것임 

     (도세과-114, 2008.3.20.)

【질의】갑(양도인)과 을(양수인)은 주식양수도계약을 체결하고 갑이 소유하고 있던 비상장법인의 발행주식 100%를 을에게 양도하였으나, 을이 주식양도에 따른 대금을 지급하지 아니하자 당초 계약을 합의해제하고 원소유자인 갑이 원상회복한 경우 이를 주식을 재취득한 것으로 보아 갑에게 과점주주에 따른 취득세 납세의무를 지울 수 있는지 여부

【회신】주식의 취득시기는 주식대금을 완불하였는지의 여부와 관계없이 주주명부에 명의개서 된 날을 취득일로 보는 것이므로, 과점주주에 따른 취득세 납세의무 성립 여부 또한 주주명부에 명의개서된 날을 기준으로 판단하는 것이 원칙이나,

   귀 문의 경우 비상장법인의 발행주식을 갑 명의에서 을 명의로 개서의 원인이 되었던 당초의 주식양도계약을 소급적으로 실효시키는 합의해제의 약정을 함에 따라 그 약정에 기초하여 을 명의로 개서된 주식을 원소유자인 갑 명의로 원상회복하는 조치의 결과로 갑이 주식의 소유권을 취득한 이상, 이는 지방세법 제105조 제6항의 규정에 의한 과점주주에 따른 취득세 납세의무가 새로이 발생한다고 볼 수는 없는 것으로 생각됨




[2] 명의신탁주식을 실질소유자의명의로 전환하는 시점이 1998.12.31. 이후인 경우 취득세과세대상에 해당하는 것임(지방세정팀-5175, 2006.10.23.)  

【질의】명의신탁한 주식을 실명전환하여 과점주주가 되는 경우 취득세 납부 여부

【회신】대법원판결(98두7619, 1999.12.28.)은 구상속세및증여세법(1998.12.28. 법률 제5582호로 개정되기 전의 것) 제43조에 의한 1998.12.31. 이전에 실질소유자명의로 전환하는 경우에 한하여 실질주주가 명의를 회복한 것으로 보아 지방세법 제105조 제6항에서 말하는 주식을 취득한 경우에 해당하지 않는다고 하고 있음.

   대법원판결은 1998.12.31. 이전에 주식을 실질소유자로 명의전환하는 경우에 한하여 취득으로 보지 않는 것이므로, 주식의 명의신탁시점에 관계없이 실질소유자의 명의로 전환하는 시점이 1998.12.31. 이후인 경우에는 취득세과세대상에 해당하는 것이며 당해 주식의 취득시점은 명의신탁사실의 입증 여부에 관계없이 주주명부 등의 명의를 변경(실명전환)하는 날이 됨




다. 연부취득

     연부취득에 따른 취득시기는 사실상의 연부금 지급일이 된다. 다만 연부금 지급액이 50만원 미만인 경우는 연부취득으로 보지 아니한다.




5. 판결


판결 자체는 취득원인이 될 수 없다. 판결문에 나타난 사실관계를 파악하여 취득원인 및 취득시기를 판단하여야 한다. 그러나 판결문 중 화해․포기․인낙 또는  의제자백 의한 경우는 소송 청구 취지나 소장에 기재되어 있는 잔금지급일 등은 사실상 잔금 지급일로 볼 수 없고 취득시기가 될 수도 없으며, 신고가액과 시가표준액 중 높은 금액이 과표가 되며, 이 경우는 판결 확정일이 취득시기가 된다. 그리고 이행판결의 경우는 소유권이전등기일이 취득시기가 된다.




[1] 소유권이전등기절차를 이행하라는 법원의 조정에 의해 건물을 취득한 경우 조정조서확정일을 취득일로 보아 취득세를 부과고지한 처분이 적법한지 여부 (행심2002-324, 2002.9.30.)  

【요지】청구인은 1987.7.10. 이 사건 건물을 매매로 취득하였고 매도자가 양도소득세부담을 이유로 소유권이전등기에 필요한 서류를 교부하지 아니함에 따라 법원에 소유권이전등기청구소송을 제기하였으나, 판사가 본안판결을 하지 아니하고 청구인에게 1987.7.10. 매매를 원인으로 소유권이전등기절차를 이행하라는 조정결정을 하여 소유권을 이전한 것으로 이미 부과제척기간(5년)이 경과하여 취득세 등을 부과할 수 없음에도 취득세 등을 부과한 처분은 부당하다고 주장하지만, 청구인은 이 사건 건물을 1987.7.10. 취득하였음을 입증할 수 있는 객관적인 자료를 제시하지 못하고 있고, 조정조서에서 양도소득세에 대하여는 청구인이 부담하도록 하고 있는 것을 볼 때 1987.7.10. 취득이 이루어졌다고 보기도 어렵다고 할 것이며, 수원지방법원 ○○지원의 조정조서에서 이 사건 건물을 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라는 결정이 2001.11.28. 및 2002.1.25. 있은 후 청구인 스스로 처분청에 취득신고를 하면서 취득일을 2001.12.12.로 하여 신고를 한 점을 볼 때, 이 사건 건물의 취득시기는 법원의 조정조서가 확정된 날인 2002.1.27. 및 2002.2.20.로 봄이 타당하다 하겠고, 조정조서의 경우 민사조정법 제29조에서 재판상의 화해와 동일한 효력이 있다고 규정하고 있으며, 당사자간 협의조정이 아닌 강제조정이 되었다고 하더라도 그 조정결정에 대하여 이의신청을 하지 아니하고 승복한 이상 달리 볼 것이 아니라고 할 것임




[2] 조정담당판사의 조정에 의하여 부동산의 취득 여부가 확정되는 경우 취득세과세표준(세정과-190, 2004.2.25.)  

  ☞ 조정조서에 의하여 확인된 금액을 사실상 취득가액으로 보지 아니하는 것이므로, 지방세법 제10조 제1항 및 제2항에 따라 조정조서 금액과 시가표준액 중 높은 금액이 과세표준이 됨

【회신】. 지방세법 제111조 제2항에서 취득당시의 가액은 취득자가 신고한 가액에 의한다라고 하고 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 다음 각호에 정하는 시가표준액에 미달하는 때에는 그 시가표준액에 의한다라고 규정하고 있으므로 조정조서와 같이 법원이 쟁송내용을 가리지 아니하고 당사자의 진술 등에 의하여 조정담당판사의 조정에 의하여 부동산의 취득 여부가 확정되는 경우에는 조정조서에 명시된 금액이 과세표준으로 되는 것이 아니라 납세자의 신고가액이 과세표준이 되는 것이나, 신고가액이 시가표준액에 미달되는 경우에는 시가표준액이 과세표준이 되는 것이며,

     취득의 시기도 소유권이전등기절차를 이행하라는 조정조서를 작성한 경우에는 등기일이 취득일이 됨.


[3] 법원의 소유권이전등기 이행 확정판결에 따른 취득시기 및 부과제척 기산일(지방세정팀-386. 2005.4.22)

    서울중앙지방법원 2004가단0000호의 『피고는 원고들에게 소송물(수원시 00구 00동 463-2 도로 1,534㎡)에 관하여 상속지분별로 진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라(선고일 2004.12.16 확정일 2005.1.11)』 이행확정판결은 그 확정판결로부터 기판력(실질적 확정력)이 있으며, 원고는 피고(등기명의인)에 대하여 소유권이전등기청구권을 가지게 되나 상속인들의 소송물(수원시 00구 00동 463-2 도로 1,534㎡)에 대한 취득시기는 소유권이전 등기일이 됨

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