2016년 8월 4일 목요일

경매로 부동산을 취득한 경우 경락대금 이외 별도로 부담하는 대항력 있는 임차인의 보증금이 과세표준에 포함되는지 여부(기각)

문서번호 조심 2010지0129, 2010. 3. 29.
제      목: 경매로 부동산을 취득한 경우 경락대금 이외 별도로 부담하는 대항력 있는 임차인의 보증금이 과세표준에 포함되는지 여부(기각)



[사건번호]

조심2010지0129 (2010.03.29)



[세     목]

취득

[결정유형]

기각

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[제     목]

경매로 부동산을 취득한 경우 경락대금 이외 별도로 부담하는 대항력 있는 임차인의 보증금이 과세표준에 포함되는지 여부(기각)



[결정요지]

부동산을 경매로 취득함에 있어 경락인은 대항력 있는 임차인에게 지급할 임차보증금에 대한 채무를 인수하는 것이고 대항력 있는 임차인은 추후 경락인에게 임차보증금의 반환을 청구할 수 있으므로 부동산을 취득하는데 소요된 비용으로 보아야 할 것으로서 과세표준에 포함한 처분은 적법함





[관련법령]

지방세법 제29조 【납세의무의 성립시기】 / 지방세법 제111조【과세표준) / 지방세법 시행령 제82조의3 【취득가격의 범위】 / 주택임대차보호법 제3조 【대항력 등】 / 주택임대차보호법 시행령 제3조 【보증금중 일정액의 범위 등】



[참조결정]




[따른결정]


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[주    문]

심판청구를 기각한다.


[이    유]

1. 처분개요

 가. 처분청은 청구인이 2006.7.20. OOOOO OOO OOOOO 7-2 대지 151㎡, 단독주택 83.3㎡(이하 ‘이 건 주택’이라 한다)를 OOOOOO(OOOOOOOOOOO)의 강제경매를 통해 취득한 후, 2006.7.21. 경락대금 17,009,000원을 과세표준으로 하여 산출한 취득세 340,180원, 농어촌특별세 28,500원, 등록세 340,180원, 지방교육세 68,030원, 합계 776,890원을 신고납부하자 이를 수납하여 징수결정 하였으나, 처분청의 확인결과 청구인이 이 건 주택의 낙찰대금 외에 임차인에게 지급하여야 할 대항력 있는 임차보증금 99,846,472원을 취득가액에서 누락한 사실을 확인하고, 위 임차보증금을 과세표준으로 하여 산출한 취득세 3,088,830원, 농어촌특별세 184,070원, 등록세 3,103,200원, 지방교육세 580,690원, 합계 6,956,790원(가산세 포함)을 2009.10.20. 청구인에게 부과고지 하였다.

 나. 청구인은 이에 불복하여 2009.11.9. OOOOOO에게 이의신청을 제기하여 2009.12.11. 기각결정을 통지받고 2010.1.21. 심판청구를 제기 하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

 가. 청구인 주장

  청구인이 2005년 개정된 「임대차보호법」에 대한 잘못된 인식으로 인하여 대항력을 갖춘 임차인들이 있는 이 건 주택을 경매로 취득하였지만, 그 후대항력 있는 임차인들이제기한 임차보증금반환 소송에서 패소하여 이 건 주택이제3자에게 매각되었음에도 청구인이 당초 이 건 주택을 경매로 취득할 당시 소액임차인들의 임차보증금이취득가격에서 누락되었다는 사유로 청구인에게 이 건 취득세 등을 추징하는 것은 부당하다.

 나. 처분청 의견

  (1) 「지방세법 시행령」제82조의3 제1항에서 취득세의 과세표준이 되는 취득가격은 과세대상 물건의 취득시기를 기준으로 그 이전에 당해물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용을 말한다하고 규정하고 있는바, 여기서 말하는 ‘취득가격’에는 과세대상 물건의 취득시기 이전에 지급원인이 발생 또는 확정된 것으로서 당해 물건 자체의 가격은 물론 그 이외에 실제로 당해 물건 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나 그에 준하는 취득절차비용도 간접비용으로서 이에 포함된다 할 것이다.

  (2) 「주택임대차보호법」제3조 제1항, 제3항 및 제3조의5에서 대항력 있는 임차주택의 경락인은 소유권을 취득함과 동시에 임대인의 지위를 승계하게 되어 임차권자에게 보증금을 반환할 의무도 승계되고, 대항력을 갖춘 임차인은 경락대금에 불구하고 보증금 전액을 변제받기 전에는 임차건물을 경락인에게 인도하지 아니할 수 있다할 것이므로, 청구인의 경우와 같이 부동산을 경매로 취득하는 때에 매각대금 외에 경락에 의해 소멸되지 않는 대항력 있는 임차인에게 지급하여야 할 임차보증금이 전액 배당되지 아니한 경우, 대항력 있는 임차인은 경락인에게 임대차관계의 존속 또는 임차보증금의 반환을 청구할 수 있는 권리 등을 가지는 반면 경락인은 경락에 의한 부동산 취득과 동시에 그 대항력 있는 임차보증금의 반환 채무액을 인수하였다고 봄이 타당하다 할 것이기 때문에 대항력 있는 임차보증금 상당액은 「지방세법 시행령」 제82조의3 제1항의 규정에 의거취득시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용으로 보아 취득세 등의 과세표준에 포함하여야 할 것이므로, 처분청에서 경락 매각대금 외에 채무인수한 대항력 있는 임차보증금 반환채무99,846,472원을 취득세 과세표준에 포함되는 것으로 보아 이 건 취득세 등을 추징한 것은 적법하다.

  (3) 또한, 취득세는 본래 재화의 이전이라는 사실자체를 포착하여 거기에 담세력을 인정하고 부과하는 유통세의 일종으로 취득자가 실질적으로 완전한 내용의 소유권을 취득하는가의 여부에 관계없이 사실상의 취득행위가 이루어진 물건을 과세객체로 하는 것으로서, 부동산에 관한 취득이 성립하면 그 취득이 당연 무효가 되지 아니하는 이상 그 자체로 취득세의 과세객체가 되는 사실상의 취득행위가 존재하게 되어 그에 대한 조세채권이 당연히 발생하고, 매수자가 일단 부동산을 적법하게 취득한 다음에는 그 후세입자들의 임대차보증금반환 소송에서 패소하여 이 건 주택이 제3자에게낙찰되어 실질적으로 수익을 취한 바가 없다 하더라도이미 성립한 조세채권의 행사에 영향을 줄 수 없다 할 것이므로 처분청의 이 건 취득세 등의 부과고지는 적법하다.
3. 심리 및 판단

 가. 쟁  점

 경매로 부동산을 취득한 경우 경락대금 이외 별도로 부담하는 대항력 있는 임차인의 보증금이 취득세·등록세 과세표준에 포함되는지 여부

 나. 관련 법령

  (1) 지방세법

  제29조 (납세의무의 성립시기) ① 지방세를 납부할 의무는 다음 각호의 시기에 성립한다.
1. 취득세 : 취득세 과세물건을 취득하는 때
2. 등록세 : 재산권 기타 권리를 등기 또는 등록하는 때

  제111조(과세표준) ① 취득세의 과세표준은 취득당시의 가액으로 한다. 다만, 연부로 취득하는 경우에는 연부금액으로 한다.
② 제1항의 규정에 의한 취득당시의 가액은 취득자가 신고한 가액에 의한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 다음 각호에 정하는 시가표준액에 미달하는 때에는 그 시가표준액에 의한다.
⑤ 다음에 게기하는 취득(증여, 기부, 기타 무상취득 및「소득세법」제101조 제1항의 규정에 의한 거래로 인한 취득을 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항의 규정에 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액에 의한다.
4. 공매방법에 의한 취득

  제130조(과세표준) ③ 제111조 제5항의 규정에 해당하는 경우에는 제2항의 규정에 불구하고 동조 동항의 규정에 의한 사실상의 취득가액을 과세표준으로 한다. 다만, 등기·등록 당시에 자산재평가 또는 감가상각 등의 사유로 그 가액이 달라진 경우에는 변경된 가액을 과세표준으로 한다.

  (2) 지방세법 시행령

  제82조의3(취득가격의 범위) ① 취득세의 과세표준이 되는 취득가격은 과세대상물건의 취득시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용〔소개수수료, 설계비, 연체료, 할부이자 및 건설자금에 충당한 금액의 이자 등 취득에 소요된 직접·간법 비용(부가가치세를 제외한다)을 포함하되, 법인이 아닌자가 취득하는 경우에는 연체료 및 할부이자를 제외한다〕을 말한다. 다만, 매매계약서상의 약정금액을 일시급등의 조건으로 할인한 경우에는 그 할인된 금액으로 한다.

  (3) 주택임대차보호법

  제3조 (대항력 등) ① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.
② 국민주택기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 그 법인이 선정한 입주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 이 경우 대항력이 인정되는 법인은 대통령령으로 정한다.
③ 임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다.
④ 이 법에 따라 임대차의 목적이 된 주택이 매매나 경매의 목적물이 된 경우에는 「민법」 제575조제1항·제3항 및 같은 법 제578조를 준용한다.
⑤ 제4항의 경우에는 동시이행의 항변권(抗辯權)에 관한 「민법」 제536조를 준용한다.

  제3조의2 (보증금의 회수) ① 임차인(제3조제2항의 법인을 포함한다. 이하 같다)이 임차주택에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결이나 그 밖에 이에 준하는 집행권원(執行權源)에 따라서 경매를 신청하는 경우에는 집행개시(執行開始)요건에 관한 「민사집행법」 제41조에도 불구하고 반대의무(反對義務)의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다.
② 제3조제1항 또는 제2항의 대항요건(對抗要件)과 임대차계약증서(제3조제2항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다)상의 확정일자(確定日字)를 갖춘 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매(公賣)를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금(換價代金)에서 후순위권리자(후순위권리자)나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제(辨濟)받을 권리가 있다.
③ 임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항에 따른 보증금을 받을 수 없다.
④ 제2항에 따른 우선변제의 순위와 보증금에 대하여 이의가 있는 이해관계인은 경매법원이나 체납처분청에 이의를 신청할 수 있다.
⑤ 제4항에 따라 경매법원에 이의를 신청하는 경우에는 「민사집행법」 제152조부터 제161조까지의 규정을 준용한다.

  제3조의5 (경매에 의한 임차권의 소멸) 임차권은 임차주택에 대하여 민사집행법에 의한 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락에 의하여 소멸한다. 다만, 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다.

  제8조 (보증금중 일정액의 보호) ① 임차인은 보증금중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기전에 제3조 제1항의 요건을 갖추어야 한다.
③ 제1항의 규정에 의하여 우선변제를 받을 임차인 및 보증금중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1의 범위안에서 대통령령으로 정한다.

  (4) 주택임대차보호법 시행령

  제3조 (보증금중 일정액의 범위 등) ① 법 제8조의 규정에 의하여 우선변제를 받을 보증금중 일정액의 범위는 다음 각호의 구분에 의한 금액 이하로 한다.
2. 광역시(군지역과 인천광역시지역을 제외한다) : 1천400만원
② 임차인의 보증금중 일정액이 주택의 가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 주택의 가액의 2분의 1에 해당하는 금액에 한하여 우선 변제권이 있다.
③ 하나의 주택에 임차인이 2인이상이고, 그 각 보증금중 일정액의 합산액이 주택의 가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 그 각 보증금중 일정액의 합산액에 대한 각 임차인의 보증금중 일정액의 비율로 그 주택의 가액의 2분의 1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 보증금중 일정액으로 본다.

  제4조 (우선변제를 받을 임차인의 범위) 법 제8조의 규정에 의하여 우선변제를 받을 임차인은 보증금이 다음 각호의 구분에 의한 금액 이하인 임차인으로 한다.
2. 광역시(군지역과 인천광역시지역을 제외한다) : 3천500만원

 다. 사실관계 및 판단

  (1) 청구인은 2005.4.11. OOOOOO의 강제경매개시결정(OOOOOOOOOOO)으로 매각 공고된 이 건 주택을 법원의 강제경매절차에 참가하여 2006.6.13. 감정가 132,684,300원의 12.8%인 17,009,000원에 낙찰 받아 2006.7.20. 대금을 완납하여 이 건 주택을 취득하였으며, 2006.7.28. 소유권이전등기를 완료하였다.

  (2) OOOOOO은 이 건 부동산의 매각에 따라 2006.8.24. 위 매각대금 17,009,000원과 매각대금이자 29,168원을 합한 17,038,168원을 배당할 금액으로 하고, 집행비용 1,205,620원을 공제한 15,832,548원을 실제 배당할 금액으로 하여, 1순위 소액임차인 OOO, OOO, OOO, OOO, OOO 등 5인에게 실제 배당할 금액의 2분의 1에 해당하는 7,916,270원의 균등지분에 해당하는 1,583,254원을 우선하여 각각 배당하고, 2순위 교부권자인 처분청에 당해세 179,020원을, 3순위 확정일자부 임차인 OOO에게 7,737,258원을 배당하였다.

  (3) 「주택임대차보호법 시행령」제4조 제2호에 따라 우선변제를 받을 임차인에 해당하는 OOO 등 5인은 이 건 주택의 최선순위 권리자인 OOOOOOO의 가압류 설정일자(2003.2.18.) 보다 빠른 1994.6.19.부터 2001.6.5.까지의 기간 중에 주택의 인도와 주민등록을 마치고 「주택임대차보호법」상의 대항력을 갖추어 거주하고 있는 사실이 OOOOOO의 매각물건명세서에서 확인되고 있으며, 이들의 임차보증금은 OOO 25,000,000원, OOO 22,000,000원, OOO 21,000,000원, OOO 22,500,000원, OOO 25,000,000원으로서 이들이 위 강제경매절차에서 임차보증금 전액을 배당받지 못한 상태에서 OOO 등 5인의 주택임차권이 소멸되지 아니하고, 미배당 임차보증금 99,846,472원이 경락매수인인 청구인에게 인수되었음이 법원배당표 및 매각물건명세서, 등기부등본에 의하여 확인되고 있다.

  (4) 그 후, 대항력 있는 임차인인 OOO 등 5인은 위 배당에서 임차보증금 전액을 회수하지 못하자 청구인을 상대로 임대차보증금반환 소송을 제기(OOO OOOOOOOOO O)을 제기하여 2008.3.27. 승소하는 등 모두 승소하였으며, 위 대항력 있는 임차인 중 OOO는 이 건 주택에 대하여 2008.3.24. 강제경매신청을 하여 2008.3.25. OOOOOO의 개시결정(OOOOOOOOOOO)에 따라 2009.6.11. 매각대금 150,000,000원에 이 건 주택이 매각되었다.

  (5) 살피건대, 「지방세법」제29조 제1항에서 취득세의 납세의무는 취득세 과세물건을 취득하는 때, 등록세의 납세의무는 재산권 기타 권리를 등기 또는 등록하는 때에 성립하는 것으로 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제82조의3 제1항에서 취득세의 과세표준이 되는 취득가격은 과세대상물건의 취득시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용〔소개수수료, 설계비, 연체료, 할부이자 및 건설자금에 충당한 금액의 이자 등 취득에 소요된 직접·간접비용 (부가가치세를 제외한다)을 포함〕을 말한다고 규정하고 있는 바, 여기서 말하는 “취득가격”에는 과세대상물건의 취득시기 이전에 지급원인이 발생 또는 확정된 것으로서 당해 물건자체의 가격은 물론 그 이외에 실제로 당해 물건자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나 그에 준하는 취득절차비용도 간접비용으로서 이에 포함한다 할 것이지만, 그것이 과세대상물건이 아닌 다른 물건이나 권리에 관하여 지급된 것이라면 이는 취득가격에 포함되지 아니한다 할 것이다(OOO OOOOOOOOOO OO OOOOOOO OO OO).

  (6) 또한, 부동산을 경매로 취득함에 있어 경락인은 낙찰 당시 「주택임대차보호법」 제3조의 규정에 의하여 대항력 있는 임차인에게 지급할 임차보증금에 대한 채무를 인수하는 것이고, 대항력 있는 임차인은 추후 경락인에게 임차보증금의 반환을 청구할 수 있으므로, 대항력 있는 임차보증금 상당액은 당해 부동산을 취득하는데 소요된 비용으로 보아야 할 것으로서 이 건 주택에 대한 임대차보증금 중 배당금을 제외한 금액은 이 건 주택을 취득하기 위하여 지급된 일체의 비용에 해당된다 할 것이다.

  (7) 청구인은 2006.7.20. 이 건 주택을 OOOOOO의 강제경매로 낙찰대금 17,009,000원을 납입하여 취득한 후, 동 낙찰대금을 과세표준으로 하여 취득세 등을 신고납부 하였으나, 이 건 주택의 소액임차자인 OOO 등 5인이 임차보증금을 변제받기 위하여 OOOOOO에 제출한 이 건 주택의 부동산강제경매 권리신고 및 배당요구신청서(주택임대자)에서 이 건 주택에 대항력 있는 임차보증금 115,500,000원이 설정되어 있는 사실이 확인되고 있고, 이 건 주택의 배당표에서 이 건 주택의 실제배당금액은 매각대금 17,0009,000원과 매각대금이자 29,168원을 포함한 배당할 금액 17,038,168원에서 집행비용 1,205,620원을 공제한 15,832,548원임이 확인되고 있으며, 동 배당금액에서 처분청에 당해세로 배당한 179,020원과 확정일자부 임차인 OOO의 배당액 7,737,258원 등 7,916,278원을 제외한 7,916,270원이 이 건 주택의 임차인인 OOO 등 5인에게 배당된 사실을 알 수 있는바, 처분청에서 이 건 주택의 임차인 OOO 등 5인의 임차보증금 총액 115,500,000원 중 임차인 배당액 15,653,528원(OOO 등 5인 7,916,270원, OOO 7,737,258원)을 제외한 잔여 99,846,472원에 대하여 취득세 등을 부과한 것은 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결  론

  이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 「지방세법」 제77조 제5항과 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.


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